임차권등기명령을 해야 하는 이유와 필요 서류 및 신청 방법

안녕하세요. 성남 법률사무소 무율의 대표변호사 김도현입니다. 오늘은 임차권등기명령을 해야 하는 이유와 필요서류 및 신청방법에 대해 알아보겠습니다.

1. 임차권등기명령의 의의 및 신청이유

임차권등기명령은 이사를 가야하는 임차인이 임대차보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 임의로 퇴거하는 경우 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하는 경우를 대비하여 퇴거 전에 대항력과 우선변제권을 확보하기 위한 제도입니다.임차권등기명령은 주택임대차보호법이 1999년에 개정되면서 도입된 제도입니다. 현행 주택임대차보호법 제3조의3에 규정되어 있습니다.

임차권등기명령을 신청하는 이유는 바로 임대차목적물에 퇴거한 이후에도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위함입니다.

▶대항력이란 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항 1문). 대항력은 취득시에만 구비하면 족한게 아니라 계속 유지하고 있어야 존속이 가능합니다. 따라서 대항력을 유지하려면 주민등록을 이전하지 못합니다. 그렇기에 임차권등기명령이 필요한 이유입니다.

임차인이 대항력을 가지면 대항력을 생긴 이후에 이해관계를 맺은 자가 인도를 요구하여도 임차인은 그것을 거절하고 사용, 수익을 계속할 수 있습니다. 또한 임차주택이 매도되어 양도된 때에도, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금을 반환하할 의무가 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제4항)

▶우선변제권이란 주택임차인이 대항력을 위한 요건을 갖추고 임대차게약증서에 확정일자를 받은 경우에는, 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제할 권리를 부여받는 권리를 의미합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

특히 우리 대법원 판례는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다고 판단하고 있습니다(대판(전원) 2007. 6. 21. 2004다26133 판례 참조).

확정일자는 주택 소재지의 읍 면사무소, 동 주민센터 또는 시,군,구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인 부여할 수 있습니다.

2. 임차권등기명령 신청기간

임차권등기명령은 계약기간이 종료되었음에도 임대보증금을 받지 못하는 경우에 신청이 가능합니다. 그렇다면 원칙적으로 계약서상의 계약기간 만료일 다음날에 신청이 가능합니다. 보증금 전부가 아닌 일부라도 돌려받지 못한다면 신청할 수 있습니다.

다만, 임대차계약기간이 만료되기 전이라도 다음의 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
●묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 된 날부터 3개월이 경과한 경우(주택임대차보호법 제6조의 2)

● 기한의 약정이 없는 임대차의 경우에 해지통고를 할 경우 임차인이 해지통고한 날로부터 1개월이 지난 경우(민법 제635조 제2항 제1호)

● 기한의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우 (민법 제625조)

● 임차주택이 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용, 수익 할 수 없고, 잔존부분으로는 임대차목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 한 경우에는 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(민법제627조)

● 임대차목적물이 임대차계약 체결 후 멸실되어 잔존부분으로는 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우(민법 627조)

3. 임차권등기명령의 필요서류

임차권등기명령신청서에 꼭 기입해야 하는 것은 법률에 규정되어 있습니다.

임대차 목적인 주택의 확인할 수 있는 서류로는 건물등기부등본, 임대차계약서가 있습니다. 임대차계약서에는 “계약자인 임대인과 임차인의 주소와 이름, 주민등록번호”, “계약기간”을 확인할 수 있으므로 꼭 필요한 서류입니다. 임대차계약서에 확정일자가 있다면 명확한 근거가 됩니다. 그리고 전입일자를 알 수 있는 주민등록초본도 필요합니다.

확정일자 있는 임대차계약서, 건물등기부등본, 주민등록초본이 기본 서류입니다.

4. 임차권등기명령 신청방법

주의할 것은 묵시적 갱신이 되지 않게 계약기간 만료 2달 전에 계약기간 만료로 퇴거하겠다는 의사를 임대인에게 전달해야 합니다. 묵시적 갱신이 되면 2.임차권등기명령 신청기간에서 설명드린 바와 같이 해지통고 후 3개월 뒤에 임차권등기신청이 가능합니다.

하단의 임차권등기명령신청서를 작성하여 관할법원에 제출합니다. 서류를 제출받은 법원은 통상적으로 변론을 개최하지 않고 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다. 만약 법원이 임차권등기명령을 기각하는 결정을 하는 경우에는 항고를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제4항). 이 항고는 제소기간의 제한이 없는 통상항고로 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든 제기가 가능합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제8조). 임차권등기명령 인용결정이 있으면 당사자에게 발송합니다.